首个三四线城市细则落地，出现三大核心变化！

2026年10月21日，十堰市住房和城市更新局、十堰市自然资源和城乡建设局、国家金融监督管理总局十堰监管分局共同发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，文件包含六部分共计十九条，自印发之日起生效。十堰成为首个出台具体执行细则的三四线城市。

自8.28新政实施以来，全国已有9个城市公布了各自的操作指南。与其他已公布细则的城市相比，十堰在若干方面推出了新做法，涉及续建项目的处理、公共设施配套的建设标准，以及个人住房贷款的放款节点，显示了地方层面的差异化安排。

差异一：续建项目单独分类，8.28前已获工规证但未取得预售证的项目，可沿用原有个人信贷政策

十堰对8.28之前启动的项目进行了更细致的划分，并制定了相应规则。这些项目被分为“存量、续建、在途、历史遗留”四类。其中，“续建项目”定义为“部分取得建设工程规划许可证、尚未办理预售许可”的商品住房项目。这类项目要求各县（市、区）政府确保能按期建成交付，并在强化预售资金监管的前提下，继续执行原有的预售管理、资金监管、审批验收及个人信贷政策。

相比之下，北京、上海、广州、武汉等城市均规定，对于“已取得（包括部分取得）建设工程规划许可证”的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策处理，未设置额外前提。十堰单独列出“续建项目”，并增设了“政府保证交付+加强资金监管”两个条件，为“已获工规证、未办预售”的存量项目增加了更明确的门槛。同时，十堰是唯一明确个人信贷政策也可按原规定执行的城市（原政策出自十建字〔2023〕47号：购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行需在确认商品房买卖合同完成备案后，将按揭贷款直接划入该套商品房买卖合同注明的监管账户）。

对于在途项目的处理，更能体现政策倾向。十堰直接指出“优先选择现房销售；若继续申请预售，单体建筑需完成主体结构封顶”，在报市级房地产主管部门备案后，可在2027年底前按原有预售政策申请预售。十堰将中央文件中针对新出让土地的“优先选择现房销售”要求前移至在途项目，在已出台细则的城市中，其对存量项目转向现房销售的倾向更为突出。

差异二：新出让项目未单独提出预售封顶要求，优先现房销售

十堰仅将在途项目“继续申请预售”这一类别中强调了“单体建筑需完成主体结构封顶”的要求。对于8月28日后新取得土地的项目，只表述为“优先选择现房销售，严格落实现房销售备案、定金监管、交房即交证等全链条管控要求”，未再单独规定预售形象进度要求。这可能意味着新出让项目更大概率会执行现房销售。

其他已出台实施意见的城市，在新出让或新公告的项目中均明确“实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶”。

其中，北京将封顶定义为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，此外还要求五方出具《主体结构分部工程验收记录》；宁波允许以楼幢（栋）为最小销售单位，但该预售批次的所有楼幢均需封顶；深圳和武汉明确需完成屋面层结构混凝土浇筑，并分别提交四家单位签字盖章的验收记录，或经区住房管理部门现场核查。

差异三：公共设施配套做“减法”，取消人才公寓，小地块可不配建幼儿园

十堰规定，8月28日后签订出让合同的商品住宅用地，规划条件按新政策执行：取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平方米的，可不配建幼儿园。在各地的细则中，十堰是唯一制定降低公共设施配套建设要求的城市。其他城市的土地供应条款主要聚焦于价款分期、带方案出让、净地标准、分户抵押等资金与权属方面，未涉及配建义务。减少公共配建有助于改善项目货值结构，并能有效降低房企的开发成本。

此外，十堰和武汉均未明确8.28后新取得预售证项目的个人住房贷款发放时点要求。这一变化是否意味着各地在按揭放款方面也存在因城施策的调整空间，值得密切关注。

总体来看，十堰的落地细则在方向上与多数已出台细则的城市保持一致，但也提供了多项具有地方特色的安排。第一，对过渡项目的安排更为细致，明确8.28前已获工规证但未取预售证的项目，在加强资金监管等条件下，个人信贷政策也按原规定执行，这表明按揭放款时点会早于竣备后放款。

第二，新出让项目未明确预售形象要求，强调“优先选择现房销售”，这或许会成为更多库存量较大城市的选择。

第三，土地供给方面取消人才公寓配建、小地块免配幼儿园，更有利于降低房企开发成本，优化配建要求或将成为更多城市的参考方向。十堰作为首个出台细则的三四线城市，为政策提供了更大的灵活空间，也为能级较低的城市提供了参考借鉴。

本文源自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。